Program Agencije za promet i posredovanje nekretninama (APN) za subvencioniranje stambenih kredita, unatoč nedavnom upozorenju Europskog odbora za sistemski rizik kako ta mjera ima negativan efekt na tržište nekretnina, ide dalje. Naredni tjedan Agencija će sedmu godinu zaredom početi zaprimati zahtjeve za subvencioniranje kredita, za što je ove godine osigurano 50 milijuna kuna.
Novi krug subvencija dolazi u vrijeme kada su cijene nekretnina u Hrvatskoj rekordno visoke. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS) one su u zadnjem tromjesečju 2021. godine bile za 9 posto više u odnosu na isti period u 2020. godini. Baš kao što se događalo i ranijih godina, cijene i potražnja za kvadratima rastu uoči početka APN-ovog natječaja za subvencioniranje, naročito u većim gradovima.
Istovremeno, broj raskinutih ugovora o subvencioniranju stambenih kredita sklopljenih u okviru programa APN-a također kontinuirano raste.
Raskid ugovora
Potvrđuju to podaci koje smo dobili od APN-a, a koje smo zatražili uoči novog kruga zaprimanja zahtjeva za subvencijom. Dok u prvoj godini programa nije raskinut nijedan ugovor, a u 2018. raskinuto ih je tri, u 2019. godini taj se broj povećao na 21. U 2020. godini raskinuto je 68 ugovora, a u 2021. godini čak 176. Zasad ih je u 2022. godine raskinuto 27.
“Ukupan iznos povrata proračunskih sredstava po obustavljenim/raskinutim Odlukama/Ugovorima (vraćanje dospjele obveze): 4.327.720,55 kn. Ukupna odobrena subvencija po odluci, a koje su naknadno raskinute/obustavljene (dospjela i nedospjela subvencija, ukupan iznos iz odluke) iznosi 18.447.120,40 kn”, odgovorili su nam iz APN-a.
Naime, s vremenom su u APN-u shvatili da zakonske odredbe ostavljaju prostora za zlouporabu pa su stoga krenuli i u aktivnije provjere. Najčešći oblik zlouporabe je davanje nekretnine koja je kupljena uz APN-ovu subvenciju u najam turistima ili podstanarima, što nije dozvoljeno jer vlasnici tako stečenih nekretnina moraju u njima živjeti barem pet godina prije nego ih mogu prodati ili dati u najam.
Kako su nam odgovorili, APN u suradnji s odabranim bankama na svaku dostavljenu prijavu ili obavijest vrši provjeru te utvrđuje činjenično stanje na temelju kojeg prvo upozorava korisnike u vidu opomene, a ako utvrde nepravilnosti, poduzimaju i propisane radnje. Napominju kako su banke obvezne jednom godišnje dostavljati uvjerenja o prebivalištu odnosno potvrde za podnositelja zahtjeva i članove obiteljskog domaćinstva.
“Ukoliko korisnici subvencioniranog kredita ne dostave traženo, kreditna institucija je dužna sukladno članku 30. Zakona [o subvencioniranju stambenih kredita] kredit proglasiti dospjelim u cijelosti i pristupiti prisilnoj naplati te izvršiti povrat svih do tada uplaćenih subvencija”, stoji u odgovoru.
Na pitanje kako APN utvrđuje da jesu li informacije na temelju kojih je odobren kredit bile istinite, odgovaraju kako prilikom predaje zahtjeva odabranoj banci korisnik subvencioniranog kredita ovjerava kod javnog bilježnika izjavu za čiju istinitost jamči pod kaznenom i materijalnom odgovornošću.
Takav način kontrole ipak ostavlja prostora za zlouporabu, jer korisnici kredita mogu imati prebivalište na adresi nekretnine, a istovremeno iznajmljivati stan bez ugovora o najmu. Za razliku od stanova koji su kupljeni u programu društveno poticajne stanogradnje (POS stanovi), i za koje su u zemljišne knjige nadležnih sudova upisane zabilježbe zabrane otuđenja i opterećenja, u slučaju nekretnina kupljenih subvencioniranim kreditima, takva mjera kontrole ne postoji.
Demografska mjera?
APN-ovu subvenciju mogu koristiti oni koji su mlađi od 45 godina i bez vlasništva nad nekretninom, a visina subvencije ovisi o indeksu razvijenosti mjesta na kojem se nekretnina kupuje te se kreće od 30 do 51 posto kredita. Najveće subvencije dobivaju oni koji kupuju nekretninu u nerazvijenim područjima, a najmanje onima koji kupuju nekretninu u većim gradovima, kao što je Zagreb.
Osim toga, subvencija države dodjeljuje se za prvih pet godina otplate kredita, uz mogućnost produženja od dvije godine za svako rođeno ili usvojeno dijete u razdoblju subvencioniranja kredita.
Ujedno je i to kriterij kojim se Vlada služi kada govori o uspješnosti ove mjere, ističući kako je od 2017. godine do danas u obiteljima koje koriste subvencije rođeno više od 4.600 djece.
Pitali smo Ivana Žilića s Ekonomskog instituta, jednog od autora istraživanja “Dome slatki dome: Utjecaj subvencioniranja stambenih kredita na tržište nekretnina u Hrvatskoj” koje je prošle godine objavljeno u Journal of Housing Economics, može li se reći da je ova mjera utjecala na demografsku obnovu te smanjila negativan trend iseljavanja iz države.
“Ne znamo. Subvencija svakako ima demografsku notu jer se produžuje sa svakim djetetom. Ipak, pitanje je da li je taj demografski aspekt zaista realiziran. Ministarstvo često naglašava broj djece rođene u programu subvencioniranja, no pravo je pitanje jesu li ta djeca rođena zbog subvencije. Ova razlika između korelacije i uzročnosti izrazito je bitna, jer je pitanje koliko bi te djece bilo rođeno i da nije bilo subvencije”, kaže Žilić.
Dodaje kako taj aspekt tek treba detaljnije istražiti, no kako takva istraživanja, zbog loše podatkovne infrastrukture, ali i općenite nezainteresiranosti da se kroz istraživanja kritički pristupi javnim politikama, trenutno nisu moguća.
Rezultati njegovog istraživanja su pokazali da je uvođenje subvencija značajno utjecalo na tržište nekretnina. Žilić kaže kako se prodaja nekretnina koncentrirala u mjesecima kada se provodi subvencija te kako su cijene nekretnina, pogotovo onih koje su relativno više subvencionirane, poput manjih stanova, trajno porasle s uvođenjem programa subvencioniranja. Dodaje kako subvencije ipak nisu glavni uzrok porasta cijena, već samo dodatni faktor koji je napravio pritisak na tržište.
“Ako primjerice pogledamo rast cijena nekretnina uslijed uvođenja subvencija po indeksima razvijenosti, a tu analizu imamo u spomenutom istraživanju, vidimo kako je u najrazvijenijim gradovima i općinama zapravo bio snažan porast cijena nekretnina. Dakle ruralne sredine, koje mahom jesu manje razvijene, ne bilježe ovaj distorzivni aspekt cijena programa subvencioniranja. Ovaj nalaz objašnjavamo činjenicom da u manje razvijenim sredinama ima dovoljno velika ponuda nekretnina za stanovanje, većinom kuća, pa dodatna potražnja koje je uzrokovana subvencijom nije dovela do viših cijena, upravo zato što nekretnina ima dovoljno”, kaže Žilić.
Mjera samo za neke
Arhitektica i istraživačica Iva Marčetić, autorica knjige “Stambene politike u službi društvenih i prostornih (ne)jednakosti”, kaže kako je program APN-ovih subvencija usmjeren na one društvene skupine koje su kreditno sposobne, najčešće one koji imaju stabilnost primanja koja dozvoljava dizanje dugoročnih kredita.
“Ono što je diskriminatorno jest to da se radi o praktički jedinoj stambenoj politici u koju se ulažu značajna javna financijska sredstva, odnosno što ta stambena politika u biti pomaže smo onima koji su već kreditno sposobni, dok istovremeno nemamo stabilnije i drugačije oblike stambenih politika koje bi pokrile i ostale socijalne skupine koje ne mogu putem stambenog kredita riješiti svoje stambeno pitanje”, kaže Marčetić.
Smatra kako je pogrešno i nepravedno stavljati znak jednakosti između stambenih politika i demografskih mjera čija se uspješnost mjeri u broju rođene djece te da je uloga države da građanima omogući sigurnost i stabilnost stambenih prilika, bez obzira na dob i klasnu pripadnost.
“Sigurnost stambenog prostora, izostanak straha od deložacija ili od nemogućnosti pokrivanja stambenih troškova može nam pomoći u važnim životnim odlukama poput rađanja djece, ali rađanje djece ne smije biti motivacija za razvoj stambenih programa. Uostalom, ovim programom se kućanstva zadužuju u vrijeme kada već osjećamo nastupanje krize pa ostaje upitno koji tip sigurnosti nam država nudi ovim programom”, rekla je Marčetić.
Poticanje zaduživanja
Stambene su politike u Hrvatskoj, kaže Marčetić, unazad 20 godina zapravo usmjerene na subvencioniranje individualne kupnje stambene nekretnine te povezivanju kupca i banaka, odnosno usmjeravanju javnih sredstava u banke i individualna rješenja stambenog pitanja.
Nedavno upozorenje koje je stiglo iz Europskog odbora za sistemski rizik (ESRB) naglašava kako je rast hipotekarnih kredita ubrzan u drugoj polovici 2019. godine te posebno tijekom 2020. Tu je dinamiku, ističe se u upozorenju, potaknuo državni sustav stambenih subvencija, s povećanjem udjela subvencioniranih kredita. Ključne ranjivosti koje je ESRB istaknuo odnose se na brzi rast cijena nekretnina i moguću precijenjenost stambenih nekretnina, razinu i dinamiku zaduženosti stanovništva, rast stambenih kredita te znakove popuštanja standarda kreditiranja.
Kada govori o učinkovitosti ove mjere, Vlada ističe i kako je jedan od pozitivnih trendova u razdoblju u kojem se provodi subvencioniranje i smanjenje prosječne godišnje efektivne kamatne stope (EKS), koja je za subvencionirane stambene kredite u 2021. godini iznosila 2,17 posto, dok je 2017. godine ista iznosila 3,35 posto.
Ipak, upravo su i niske kamatne stope jedan od uzoraka povećane potražnje, što dovodi i do većih cijena, o čemu smo nedavno pisali.
Uloga države
Marčetić smatra kako država u tom segmentu treba napraviti zaokret; umjesto da javna sredstva usmjerava u banke, država bi, smatra Marčetić, trebala poticati kolektivno i održivo rješenje stambenog pitanja poput povećanja broja javno najamnih stambenih jedinica, regulacije tržišta najma i razvoja modela neprofitne stambene izgradnje (poput stambenih zadruga i zemljišnih zaklada).
“Javna sredstva moramo usmjeriti u takva dugoročna rješenja, kao i u unapređenje upravljačkih mehanizama jedinica lokalne samouprave koji upravljaju i distribuiraju stambene jedinice u javnom vlasništvu. Treba nam stambena politika koja u konačnici može stabilizirati cijenu stanovanja, poboljšati kvalitetu stambenog prostora i zaštiti nas od udara tržišta i njegovih kriza”, kazala je Marčetić.
Prvi rezultati popisa stanovništva koji se provodio prošle godine pokazali su kako je broj kućanstva (1.438.423) za 5,31 posto manji nego 2011. godine, dok je stambenih jedinica (2.350.444) 4,61 posto više. Drugim riječima, broj stanovnika u Hrvatskoj opada, dok istovremeno broj nekretnina raste. Kao što smo već pisali, osim državnih subvencija, na porast stambenih jedinica i na njihovu cijenu utječe i činjenica da se ulaganje u stanove gleda kao vid štednje, a rastu cijena doprinosi i sve veći broj stranaca koji kupuju nekretnine u Hrvatskoj.
Ivan Žilić kaže da Hrvatska u tom trendu nije usamljena – cijene nekretnina rastu i u drugim europskim zemljama, no specifičnost hrvatskog tržišta nekretnina je to što smo uslužna, turistička zemlja pa se stoga dosta nekretnina ne koristi za stanovanje, već za turizam. Osim toga, napominje kako smo, osim problema s lancima opskrbe i inflacijom radi pandemije, imali i potrese, te da sve to utječe na porast cijene stanovanja.
“Ipak, subvencije APN-a imaju drugačiji karakter jer su, za razliku od navedenih čimbenika, u direktnoj kontroli naše izvršne vlasti”, zaključuje.
Za subvencije je iz državnog proračuna dosad isplaćeno više od 456,7 milijuna kuna, a u sklopu APN-ovog programa više od 22.000 ljudi došlo je do vlasništva nad svojom prvom nekretninom. Prošle godine Vlada je produljila trajanje ove mjere do kraja 2023. godine. Još nije poznato hoće li se ona produljiti i nakon tog perioda. Budući da je 2024. godina u kojoj će se održati parlamentarni izbori, za pretpostaviti je da će odluka o tome biti na idućoj Vladi.
