Rast cijena kvadrata, manjak stanova za najam, polarizirano tržište nekretnina te nepriuštivo stanovanje – svi oni negativni trendovi koji se mogu svesti pod nazivnik “kriza stanovanja” – teme su koje bi mogle iskočiti u kampanji uoči parlamentarnih izbora.
Prijedlozi o tome kako pristupiti problemu dolaze s više strana, bilo da je riječ o jedinicama lokalne samouprave (JLS) ili o strankama koje polako uviđaju da stambena kriza dotiče sve veći broj građana.
Tako je u zadnjih pola godine sa svojim prijedlogom stambene politike nazvanim “Plan za stan” izašla Socijaldemokratska partija (SDP), a najavljena je suradnja i četiri najveća grada u obliku Inicijative “4 grada” koja će se, među ostalim, baviti i krizom stanovanja u Zagrebu, Splitu, Rijeci i Osijeku (1, 2, 3, 4).
Vlada još skuplja podatke
Sve to potaknulo je Vladu, koja je provođenjem mjere APN-ovih subvencioniranja stambenih kredita i sama utjecala na rast cijena nekretnina, da se napokon pozabavi krizom stanovanja.
Prema najavi ministra prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Branka Bačića iz travnja, Hrvatska bi uskoro trebala dobiti Nacionalni plan stambene politike, a to “uskoro” bi trebao biti prvi kvartal naredne godine, kako su nam nedavno odgovorili iz navedenog ministarstva.
Budući da smo naišli na informacije o tome kako se radna skupina dosad sastala samo jednom, u svibnju, pitali smo ministarstvo kojim tempom se ista sastaje, no na to nismo dobili odgovor. Komentiravši te tvrdnje, državni tajnik resornog ministarstva Željko Uhlir za Faktograf je rekao kako “na stambenoj politici se kontinuirano radi, prvenstveno na prikupljanju i pripremi opsežnih podataka”.
Najskuplji stanovi su u Zagrebu, Splitu pa Dubrovniku
Dio tih podataka, onih koji se odnose na pregled tržišta nekretnina za 2022. godinu, nedavno je objavljen u analizi koju je Ekonomski institut u Zagrebu napravio u suradnji s navedenim ministarstvom, i koja se odnosi na pregled tržišta nekretnina.
Analiza je pokazala da su najskuplji stanovi u Rovinju, Opatiji, Dubrovniku i Splitu te da su obiteljske kuće u jadranskim jedinicama lokalne samouprave višestruko skuplje od kuća u kontinentalnom dijelu zemlje. Skuplja građevinska zemljišta karakteristična su za srednji i južni Jadran, a i poljoprivredni tereni najskuplji su u jadranskim JLS, a najjeftiniji u Slavoniji.
Glavni zaključak je da je stanovanje najmanje priuštivo u priobalnim jedinicama samouprave, što je direktna posljedica apartmanizacije obale koja se odvijala paralelno s turističkim rastom. Pokazuju to i cijene kvadrata koje u takvim područja idu preko 2 000 eura po m2.
Dio gradova najavio je donošenje mjera koje bi se uhvatile u koštac s manjkom stanova za dugoročni najam, problemom koji je najizraženiji na obali gdje najmoprimce redovito “izbacuju” iz stanova pred početak turističke sezone.
Novi Zakon o turizmu koji na snagu stupa iduće godine otvorio je gradovima i općinama mogućnost ograničavanja broja, vrste i kategorije turističkih objekata na svom području.
Dubrovački gradonačelnik Mato Franković najavio je kako bi grad mogao ići u smjeru zabrane novih apartmana, ali i ukidanja 30 posto onih postojećih. Govoreći o krizi stanovanja u Dubrovniku, Franković je za Index izjavio kako je grad u posljednje tri godine dobio 4 000 kreveta za najam te da će, nastavi li se takvim tempom, doći do toga da će pojedine stambene zgrade u potpunosti postati zgrade za dnevne najmove, što će pak rezultirati time da si mlada, visokoobrazovana i zaposlena osoba, osim ako nema nasljedstvo, u Dubrovniku neće moći priuštiti dom.
Dubrovnik je naime, prema podacima Ekonomskog instituta, jedan od tri hrvatska grada s najvišom srednjom mjesečnom cijenom najma stana/apartmana (8,2 eura po m2). Nalazi se iza Splita (8,4 eura po m2) i, najskupljeg, Zagreba (8,7 eura po m2).
Kako bi se uhvatila u koštac s manjkom stanova za dugoročni najam, što je direktna posljedica rasta nekretnina namijenjenih dnevnom najmu, zagrebačka je vlast odlučila promijeniti politiku oporezivanja smještaja u turizmu.
U zagrebačkoj je gradskoj skupštini tako nedavno prihvaćen prijedlog odluke gradonačelnika Tomislava Tomaševića o visini paušalnog poreza za djelatnosti iznajmljivanja i smještaja u turizmu. On je s trenutnih 40 eura po krevetu skočio na iznos od 200 eura po smještajnoj jedinici, a ta će se odluka početi primjenjivati od 1. siječnja iduće godine (N1).
Najam javnih stanova
Paralelno s najavom povećanja paušalnog poreza za iznajmljivače, zagrebačka je gradska vlast donijela i odluku koja se odnosi na najam gradskih stanova, i koju je, uz nezadovoljstvo jednog dijela oporbe, zagrebačka skupština usvojila početkom ovog mjeseca.
Odlukom se propisuju uvjeti i mjerila za davanje stanova u najam socijalno ugroženim osobama te za davanje u najam priuštivih stanova. Razliku u vrsti najma čini prihodovni cenzus; za socijalno ugrožene osobe limit je 30 posto prosječne mjesečne neto plaće (isplaćene u gradu Zagrebu) po članu kućanstva za višečlana kućanstva te 50 posto za samačka kućanstva. Cenzus za priuštive stanove je od 30 do 80 posto prosječne mjesečne neto plaće po članu kućanstva u slučaju višečlanih kućanstava te od 50 do 100 posto za samačka kućanstva.
Do sada je cenzus za socijalno ugrožene bio 50 posto.
Marin Živković, zastupnik u Skupštini Grada Zagreba, ujedno i predsjednik Povjerenstva za dodjelu stanova u najam, objašnjava kako model određivanja cijena najamnina predviđa kao glavni kriterij visinu primanja po članu kućanstva, a ne kvadraturu stana kako je bilo do sada. Kaže kako je u savjetovanju bilo raznoraznih komentara, najviše od građana kojima će se novom Odlukom povećati najam.
“Natječaji po novim kriterijima, koji su izuzetno socijalno osjetljivi, bi trebali ići već ove godine, a od srpnja iduće godine idu nove cijene koje su određene u odnosu na primanja. Primjena prihodovnog cenzusa se tek primjenjuje u trenutku produženja ugovora što može biti, ovisno o najmoprimcu, bilo kada između danas i sljedećih pet godina, tako da se uistinu radi o postepenom procesu u kojem će dio stanova biti dostupniji onima s većim potrebama. Po novoj odluci neće doći do značajnije izmjene u strukturi korisnika, ali će svi plaćati prema istim kriterijima i za sve će vrijediti ista pravila, što do sada nije bio slučaj”, govori Živković, navodeći kako nove odluke u tom smislu idu na ruku onima s nižim prihodima, a po prvi put se boduju stambeni statusi beskućnika i osoba u organiziranom smještaju.
Kaže nam kako u Zagrebu nešto manje od 10 posto stanovnika prima minimalnu plaću, a malo više od pola ima ispodprosječnu plaću. Sva ta kućanstva su potencijalno u riziku da im priuštivo stanovanje nije dostupno.
Drugim riječima, veliki dio građana proživljava stambeni stres, što je pojam koji se sve češće koristi u javnom diskursu za označavanje emocije koje ljudi i kućanstva proživljavaju ako na stambeno pitanje troše više od 30 posto svojih prihoda.
Zbog toga je važno, kaže Živković, u dodjeli stanova ciljati na stanovništvo koje se nalazi ispod razine prosječne plaće.
“Po trenutnom prijedlogu, nikome neće troškovi stanarine prelaziti 24 posto ukupnog raspoloživog dohotka kućanstva te se provedbom ove politike očekuje smanjivanje broja osoba kojima na troškove stanovanja odlazi preko 40 posto prihoda. Također, važna komponenta je i trajanje najma koje iznosi minimalno 5 godina po istoj cijeni, osim u slučaju kada se cijena može korigirati u korist najmoprimca, a može se produživati sve dok je najmoprimac, u trenutku produženja ugovora unutar gornje granica primanja. S obzirom na to da Zagreb raspolaže sa svega 1.7 posto ukupnog stambenog fonda u gradu Zagrebu, ne možemo davati stanove doživotno ako želimo održivi model i ako želimo stambenom politikom ciljati najpotrebitije, tj. one kojima priuštivo stanovanje nije dostupno na tržištu najma”, kaže.
Upitali smo Živkovića u kojoj je fazi izgradnja zgrade za socijalni najam u Podbrežju gdje bi se, prema najavama vlasti, trebalo izgraditi do 300 stanova za socijalni najam.
“Postoji već i građevinska dozvola te smo u fazi da se osigura financiranje za tu zgradu. Također intenzivno gledamo i druge lokacije za novogradnju, a kao što znate, već smo prošle godine zabranili prodaju gradskih stanova osim u slučajevima na koje nas je zakon primorao”, kaže.
Mjere u ostalim gradovima
Mjere kojima lokalna vlast nastoji pomoći građanima, naročito mladima, da riješe svoje stambeno pitanje razlikuju se od mjesta od mjesta.
Grad Rijeka krajem prošle godine donio je Program za mlade za razdoblje 2023.- 2030. u sklopu kojeg je predviđeno uspostavljanje Liste stanova za mlade, odnosno, stanova u gradskom vlasništvu koji će se dodjeljivati u višegodišnji najam mladim osobama po priuštivoj cijeni. U Gradu trenutno rade na analiziranju potreba mladih, do kraja godine planira se dovršetak postupka javne nabave, provedba istraživanja, a naredne godine izrada konačne studije i nastavak postupka.
“Najveći izazov s kojim se Grad susreće je nedostatak raspoloživih stanova, obzirom da je većina gradskih stanova već dodijeljena u najam. Stanovi kojima Grad raspolaže su stanovi koji se nakon korištenja od strane najmoprimaca ili bez valjane pravne osnove useljenih osoba vraćaju u posjed Gradu. Oni su uglavnom u lošem stanju i neuvjetni za stanovanje, stoga je u svaki pojedini stan potrebno uložiti napore i znatna financijska sredstva kako bi se doveo u stanje pogodno za stanovanje i ponovnu dodjelu u najam”, odgovorili su nam.
Stambene želje i potrebe svojih građana dosad su analizirali i u Varaždinu, gdje je Grad proveo anketu čiji su rezultati pokazali da je najviše zanimanja za kupnju stana po programu društveno poticane stanogradnje, za najam stana uz mogućnost kupnje, ali i za kupnju jeftinijeg gradilišta za izgradnju obiteljske kuće. Svega pet posto građana zainteresirano je za dugoročni najam stana bez planiranja kupnje istog.
Kako nam kažu iz gradske uprave, u skladu s rezultatima ankete, planira se izgradnja stanova za kupnju po povoljnijim uvjetima od onih na tržištu. Ukupno je u tom gradu, putem programa POS-a koji se tamo provodi od kraja 90 ih, izgrađeno više od 700 stanova za prodaju i 164 stana za najam.
Grad Pula odlučio se pak za drugi pristup pa tako provodi mjeru subvencioniranja kamate stambenih kredita za nekretnine na području grada. Sredstva za sufinanciranje kamata osiguravaju se u proračunu grada te je za 2023. godini za tu svrhu osigurano ukupno 26 550 eura.
“Sredstva se odobravaju u visini od 50 posto kamate za odobrene stambene kredite, a maksimalno do 18.000 kuna (u protuvrijednosti u eurima) odnosno u maksimalnom iznosu do 1.500 kuna (u protuvrijednosti u eurima) mjesečno po odobrenom zahtjevu, za maksimalno pet godina otplate kredita”, kažu u Gradu Puli.
Dio gradova odlučio je stanarima ponuditi opciju najma gradskih stanova s mogućnošću kupnje. Grad Slavonski Brod do sada je izgradio osam stambenih zgrada s ukupno 44 stana namijenjenih najmu mladim obiteljima koje to pravo ostvaruju putem natječaja. Nakon deset godina najma, ponudit će im se mogućnost otkupa stana pri čemu im se sve do tada uplaćene mjesečne najamnine uračunati u otkupnu cijenu stana bez ikakvih kamata. Mladima u Slavonskom brodu nudi se i mogućnost za gradnju obiteljske kuće na gradskom zemljištu.
“Do sada je potpisano preko 80 ugovora za pravo građenja obiteljske kuće na gradskom građevinskom zemljištu te su u Slavonskom Brodu, zahvaljujući ovoj mjeri, nastala potpuno nova naselja s mladim obiteljima”, kažu nam iz Grada Slavonski Brod.
U Karlovcu osobe mlađe od 35 godina ostvaruju dodatnih deset bodova ako se jave na natječaj za dodjelu gradskog stana. Na trenutno važećoj Listi reda prvenstva za dodjelu gradskih stanova u najam koja je na snazi do 2026. godine nalazi se ukupno 81 podnositelj zahtjeva, od kojih je 27 mlađe od 35 godina. Kako nam govori karlovačka gradska uprava, grad je pristupio programu POS izgradnje stanova i pokazalo se da je od 134 podnositelja zahtjeva na listi prvenstva, njih 79 koji su mlađi od 35. godina.
Upit o mjerama namijenjenima za stambeno zbrinjavanje poslali smo splitskoj, zadarskoj i osječkoj upravi, međutim, nismo dobili nikakav odgovor.
SDP-ov prijedlog
Matej Mostarac, gradonačelnik Kastva te jedan od koautora SDP-ove strategije, za Faktograf kaže kako je teško kvalitetno pristupiti rješavanju tog problema samo s lokalne razine.
“Manje JLS imaju nekoliko varijanti na raspolaganju, a jedna od njih je POS. Ta opcija je dosta skupa za manje gradove i općine, recimo da jedna takva investicija uzima nekoliko godina proračuna investicija u malom gradu. S druge strane, takav model ide opet samo prema onima koji su kreditno sposobni i koji mogu kupiti nekretninu. Mi u Kastvu smo prostorno-planski odredili jedno zemljište na kojem bi radili stanove za najam i sada čekamo da vidimo u kojem smjeru će se mijenjati zakonska regulativa”, priča Mostarac.
Njegova stranka predlaže osnivanje Fonda za izgradnju, izgradnju 15 000 društvenih stanova za dugoročni najam u pet godina, neprofitnu izgradnju i obnovu stanova putem stambenih zajednica, javno-privatno partnerstvo, dugoročni najam s opcijom vlasništva, obnavljanje napuštenih objekata te poticanje izgradnje samoodrživih naselja. Smatraju da im je za ostvariti navedeno dovoljan jedan posto državnog proračuna na godišnjoj razini kroz šest godina.
“U svom smo planu napravili šest kategorija, a jedna od njih je posvećena deficitarnim zanimanjima. Sve je teže pružiti kvalitetnu uslugu građanima jer je u neka područja teško “dovući” doktora, učitelje, policajce. Sva takva zanimanja, ona koja omogućavaju kvalitetu života u nekom području, morat će se privući na taj način. Problem je s većim gradovima jer si ljudi koji rade takve poslove sa svojim plaćama teško mogu priuštiti stanovanje. Možemo reći da je glavni cilj SDP-ove strategije taj da maksimalno 30 posto prihoda odlazi na stanovanje”
Kao drugi cilj navodi uključivanje države, budući da je stanovanje sad prepušteno tržištu pa tako diktira cijene izgradnje i prodaje. Jedino što država radi, smatra Mostarac, jest da pomaže kupcima da kupe, odnosno, povećava potražnju i tako još diže cijene.
Navodi kako se i program POS-a pokazao manjkav jer neke zgrade nisu kvalitetno izgrađene, a dio ljudi je nakon nekog vremena prodao stan ili ga stavio u funkciju najma. Zaključuje da se Hrvatska od svoje samostalnosti uopće nije bavila stanovanjem.
“U izradi ‘Plana za stan’ vodili smo se time da ne treba izmišljati toplu vodu, nego vidjeti gdje je to već na neki način riješeno. Najveći uzor je bio grad Beč koji smo nekoliko puta posjetili, ali imamo tu nekoliko preuzetih mjera iz Španjolske, Irske, Danske… Za razliku od Beča koji je zadržao velik dio stambenog fonda u svom vlasništvu i onda ga kroz politike priuštivog stanovanja ostavio dostupnima za najam građana, mi smo stanove podijelili građanima, privatizirali. Kratkoročno je to dobro jer su građani bili sretni što su dobili stanove, no vlasništvo nad stanom je nekad skuplje nego najam”, kaže Mostarac.
Javni stambeni fond
U Beču, gradu koji se često ističe kao primjer dobre prakse kada je riječ o stambenoj politici, više od 60 posto od 1,8 milijuna stanovnika živi u subvencioniranim stanovima, a gotovo polovicu stambenog tržišta čine stanovi u vlasništvu grada ili stambene zadruge. Kako je za Politico izjavila zamjenica gradonačelnika Kathrin Gaal, politike socijalnog stanovanja u Beču oblikovane su idejom da je stanovanje osnovno pravo, stoga je grad još tijekom prošlog stoljeća odlučio zadržati u svom vlasništvu javne stanove.
Marin Živković smatra kako fokus stambene politike ne bi trebao biti na individualnom stjecanju nekretnina, već na kreiranju stabilnog sustava stanovanja.
“Prioritet bi trebao biti razvijanje modela koji će sustavno i dugoročno povećavati javni stambeni fond i pomoću kojeg će se efikasno upravljati stambenom politikom. Izuzetno je važno da se javna imovina ne rasprodaje. Pored toga, treba graditi i otkupljivati dodatne stambene jedinice kako bi utjecaj javnog fonda stanova bio što veći. Naravno, jedan od prioriteta bi trebao biti i aktivacija nekorištenog stambenog fonda. Neke procjene su da je u Zagrebu preko 50 000 praznih stambenih jedinica te je potrebno ciljanom poreznom politikom reaktivirati taj stambeni fond koji je dio nekakvog špekulativnog kapitala koji djeluje nauštrb građana koji se dijelom i radi toga ne mogu nadati priuštivom stanovanju”, kaže.
Stambenu politiku koja bi išla u smjeru povećanja javnog stambenog fonda unazad tri godine zagovarali su i njegove kolege iz platforme Možemo koji su tada kritizirali mjeru APN-ovih subvencija te zagovarali obnovu javnog stambenog fonda i njegovo povećanje sa 2 na 15 posto.
Upitali smo Živkovića kako komentira činjenicu da je tema priuštivog stanovanja tek sada postala zanimljiva i drugim političkim opcijama.
“Broj aktera koji se počeo baviti ovom temom je, nažalost, prvenstveno indikator toga da je problem priuštivog stanovanja postao toliko velik da ga je nemoguće ignorirati. Drago mi je i da se SDP priključio razradi stambenih politika jer će trebati širok društveni konsenzus da bi se adekvatno odgovorilo na izazove krize stanovanja”, kaže.
Treći put – stambene zadruge
U kontekstu stanovanja koje je sve više nepriuštivo, u Hrvatskoj su se počele rađati inicijative s rješenjima koja ne idu nužno u smjeru najma ili kupovine stana.
Primjer je projekt „Poticanje razvoja zadružnog stanovanja u Hrvatskoj” kojeg su provodili Grad Križevci, Zadruga Otvorena arhitektura i Zadruga za etično financiranje. Tijekom projekta koji je nedavno završio, u Križevcima se educiralo građane o osnivanju i vođenju stambenih zadruga.
Kako se objašnjava u publikaciji nastaloj u projektu, taj pojam označava organizaciju (poslovni subjekt) putem koje građani udruženim resursima osiguravaju svoje stambene potrebe. Riječ je o modelu kolektivnog vlasništva i kolektivnog upravljanja stambenim prostorom koji promiče načela demokratičnosti, participacije, održivosti, zajedništva, transparentnosti i solidarnosti.
Darovan Tušek iz Zadruge Otvorena arhitektura objašnjava za Faktograf kako je cilj projekta bio razvoj preduvjeta za realizaciju modela stambenih zadruga u Hrvatskoj te testiranje modela u Križevcima.
“U sklopu projekta, ali i nakon njegovog završetka, posjetili smo niz gradova od Dalmacije do Istre te vodili razgovore s gradonačelnicima. Reakcije su uglavnom pozitivne te sve zanima kako će se odvijati projekt u Križevcima. U tom smo gradu održali šest radionica s građanima među kojima se našlo zainteresiranih. Postoji volje među građanima, ali i političke volje, budući da su iz grada voljni ustupiti zgradu bivše vojarne koja je sad napuštena. Službeni dio projekta koji je financiran EU sredstvima je gotov, ali svakako i dalje planiramo surađivati s gradom u realizaciji ovog koncepta”, kaže.
Tušek navodi kako je taj koncept već isproban u zemljama Južne Amerike te u više europskih zemalja. Neke zemlje, poput Njemačke, imaju jako dobro razvijen taj model, dok neke tek počinju raditi na tom konceptu. Posebno im je zanimljiv bio primjer u Barceloni gdje je proces osnivanja stambene zadruge trajao više od šest godina, a prvi su se stanari uselili 2018. godine.
Pitali smo ga koje su prednosti života u stambenoj zadruzi.
“Često su takve zgrade humanije za život, uglavnom imaju zelenila oko sebe i energetski su efikasne. Kada investitor gradi zgradu, onda budući stanari nemaju toliko utjecaja, odnosno, mogu kupiti stan onakav kakav je. U slučaju zadružnog stanovanja, stanari su uključeni od početka, odnosno, u suradnji s arhitektima dolaze do rješenja. Osim toga, za razliku od investitora koji gradi pa prodajom stanova zarađuje, stambena zadruga predstavlja neprofitan način stanogradnje”.
Kriza stanovanja u Europi
Priuštivost stanovanja problem je koji se ne javlja samo u Hrvatskoj, već i u drugim zemljama.
Na razini EU, u razdoblju od 2010. do prvog kvartala 2022. najamnine su porasle za 17 posto, a cijene kuća za 45 posto.
Istraživanje koje je ove godine objavio Eurofound, europska agencija za poboljšanje životnih i radnih uvjeta, pokazuje da gotovo polovina (46 posto) najmoprimaca osjeća nesigurnost te razmišlja o napuštanju svog smještaja u sljedeća tri mjeseca zbog nepristupačnosti, a 28 posto građana EU očekuje poteškoće u plaćanju komunalnih naknada. Vlasnici nekretnina s hipotekarnim kreditima s promjenjivom kamatnom stopom pak strahuju od rastućih kamata te sve većih životnih troškova.
Ukratko, troškovi stanovanja u Europskoj uniji čine velik broj ljudi očajnima i tjeskobnima, zaključuje Eurofound.
