Početak procesa spajanja najmoprimaca i odgovarajućih nekretnina prema Vladinom Programu priuštivog najma trebao bi započeti idućeg tjedna. Kako su priopćili iz Agencije za promet nekretninama (APN), od 1 315 prijava najmoprimaca, koliko ih je APN zaprimio od 15. travnja do 15. svibnja, odobreno je 1 103 prijava.
No, neće svi koji su izrazili želju idućeg tjedna uspjeti i riješiti svoje stambeno pitanje. U program priuštivog najma u ovom trenutku uključene su tek 282 nekretnine privatnih vlasnika i osam obnovljenih državnih stanova – pet u Puli i tri u Zadru. Oni koji ne dođu na red ili ne budu zadovoljni ponuđenom nekretninom – morat će sačekati drugi krug.
IZ APN-a navode kako Državne nekretnine trenutačno provode obnovu ukupno 329 državnih stanova namijenjenih smještaju zaštićenih najmoprimaca i programu priuštivog najma. “Stanovi se nalaze u pedesetak gradova diljem Hrvatske, a najveći broj u Zagrebu, Osijeku i Rijeci. Od ukupno 329 stanova, njih 99 već je uređeno, na 42 su u tijeku radovi obnove, dok se za preostalih 188 stanova provode postupci projektiranja ili nabave izvođača radova”, pojašnjavaju.
Međutim, ovaj najam s reguliranim cijenama tek je kap u moru i neće sustavno riješiti stambenu krizu u Hrvatskoj.
U razdoblju između 2010. i 2024. godine cijene stanova u Europskoj uniji (EU) rasle su za čak 53 posto, a cijene najma za 25 posto.
Prema statistici Europske komisije, Hrvatska je pri vrhu zemalja u kojoj građani stanuju u svojoj nekretnini – 91 posto, dok ih 9 posto živi u najmu. U razvijenoj Njemačkoj, suprotno tome, više od polovice stanovništva živi u unajmljenim stanovima.
Hrvatima je, međutim, sve teže doći do vlastitog stana. Tako je u Splitu prosječna cijena stambenih nekretnina tijekom svibnja ove godine iznosila nevjerojatnih 5.660 eura, gotovo 12 posto više nego godinu ranije. Ovo znači da bi prosječnom kućanstvu u Splitu trebalo gotovo 19 godina ukupnih prihoda kako bi kupilo stan, pod pretpostavkom da sav zarađeni novac ne troši ni na što drugo. Prema stručnjacima koji se bave priuštivim stanovanjem, sve više od 10 godina znak je opasno zagrijanog tržišta.
No, nije to samo hrvatski problem. Danska, Nizozemska, Njemačka, Irska… Sve te države bore se s ovim problemima. Dapače, kriza je toliko akutna da je čak i Europsku komisiju (EK) prisilila na djelovanje. Dok Hrvatska problem pokušava adresirati Nacionalnim planom stambene politike kroz Zakon o priuštivom stanovanju, Komisija je smislila svoj plan za cjenovno priuštivo stanovanje.
U državama EU stambena nesigurnost najviša je među onima koji nemaju nekretninu
Novije istraživanje Eurofounda pokazalo je kako sve veći teret stanovanja pada na leđa naših najsiromašnijih sugrađana; ekonomske poteškoće tako najviše osjećaju obitelji nižeg i srednjeg dohotka.
U 2025. godini 61 posto kućanstava nižeg dohotka prijavilo je kako se nose s ekonomskim poteškoćama, što predstavlja velik rast kad se usporedi s 40 posto njih u 2023. godini.
Oni plićeg džepa, dakle, sve više “ispadaju” s tržišta nekretnina. U Hrvatskoj, recimo, ako i uopće mogu podignuti kredit, često ga moraju “podebljati” nenamjenskim kreditom kako bi uopće mogli isplatiti nekretninu. Oni najsiromašniji, bez mogućnosti kredita, osuđeni su na najamnine koje rastu strelovitom brzinom, a da pritom nemaju gotovo pa nikakvu zakonsku zaštitu.
Financijski pritisak koji je došao zaoštravanjem socio-ekonomskih i geo-političkih prilika u svijetu najviše je pogodio upravo one koji plaćaju najamninu i nižeg su dohotka. U državama EU-a stambena nesigurnost najviša je među onima koji nemaju vlastitu nekretninu, također navodi Eurofound.
U pokušaju da se uhvati u koštac s tim problemom, Europska komisija predstavila je krajem prošle godine već spomenuti Europski plan za cjenovno priuštivo stanovanje. S prosječnim povećanjem cijena stambenih nekretnina i najamnina u posljednjih deset godina, milijuni Europljana teško pronalaze dom koji si mogu priuštiti, piše EK, a tek je oko šest do sedam posto stambenog prostora posvećeno socijalnom stanovanju.
Iako dvije trećine Europljana posjeduje nekretninu, manje od polovice onih koji se nalaze ispod praga rizika od siromaštva su vlasnici vlastite nekretnine.
Ljudi mlađe dobi te oni stariji posebno su ranjivi, a nepriuštivo stanovanje sve više ljudi gura u beskućništvo, piše Euronews. Komisija je stoga napravila plan koji obuhvaća povećanje stambene ponude, poticanje ulaganja i reformi, rješavanje problema kratkoročnog najma u područjima pod stambenim pritiskom i potporu onima koji su najviše pogođeni stambenom krizom.
Stanovanje je priuštivo onda kada trošak najma ili kredita ne prelazi 30 ili 40 posto dohotka, ali i onda kada stambeni prostor zadovoljava sve potrebe stanara u toj nekretnini. Bitno je da se nekretnina nalazi na mjestu koje stanarima nudi sve što im je potrebno, u vidu blizine škola, vrtića, trgovina, zdravstvenih objekata, ali i zelenih površina. Dakle, priuštivo stanovanje nije samo ono koje je financijski dostupno, već dobro organizirano i projektirano.
Nije riječ samo o nedostatku stambenih jedinica
No, da bismo shvatili što je točno dovelo do situacije u kojoj se sada nalazimo potrebno je vratiti se malo u prošlost.
Naime, još uvijek se može čuti argument da je stambena kriza samo rezultat nedovoljnog broja stambenih jedinica. Međutim, da kriza stanovanja nije samo kriza nedostatka stambenog prostora tvrdi naša sugovornica, arhitektica i predavačica na Sveučilištu u Kasselu Iva Marčetić.
Arhitektica ističe kako je točno da u Europi uistinu postoje gradovi gdje naprosto na tržištu nema dovoljno praznih stanova da omoguće gladak protok stanara, ali pitanje priuštivosti i krizu stanovanja ne možemo svesti samo na to.
Marčetić ukazuje na neke zajedničke silnice koje su u proteklih tridesetak godina utjecale na smanjenje stambenih prava u cijeloj Europi, kako u onom postsocijalističkom dijelu, tako i na zapadu koji ima veću tradiciju (reguliranog) najma. Bivše socijalističke zemlje ukidale su pravo na stan, dok su one na zapadu i sjeveru Europe, koje su imale tradiciju reguliranog najma, postupno smanjivale stanarsku zaštitu.
Privatizacija stambenog fonda
Prvi veliki događaj kojega Marčetić ističe, a koji je utjecao na današnju krizu, zasigurno je privatizacija stambenog fonda.
“Primjerice, u Berlinu je od 1990. do 2010. godine privatizirano stotine hiljada stambenih jedinica”, govori nam. U Hrvatskoj je stambeni fond privatiziran po drugom modelu, ali glavna ideja koja se od 1990-ih naovamo provlači jest da će “tržište riješiti stambeno pitanje”.
Međutim, ovo uvjerenje kako će tržište, kroz svoju racionalnost, ponudu i potražnju, proizvesti dovoljno stambenog prostora da bi svatko bio zadovoljen, zanemaruje neke ključne probleme, smatra Marčetić. A to je, recimo, činjenica da se stambene jedinice mogu proizvoditi i za neke druge namjene, poput špekulacije, a ne samo za potrebe stanovanja ljudi.
A kada je računica špekulacija, onda nije bitno to da je stanovanje ujedno i potreba koja je ljudima neophodna, govori nam Marčetić.
Gordan Bosanac, europarlamentarac stranke Možemo! s kojim smo razgovarali o planu Komisije, dobrom viješću smatra činjenicu što je problem priuštivog stanovanja uopće postao europska tema i da je došlo do političkog zamaha da se nešto možda i učini po tom pitanju. Kao pozitivnu navodi i činjenicu da se ide i ka boljoj regulaciji kratkoročnog najma.
No, kako je istaknuo u razgovoru za Faktograf – i na politikama stanovanja vidi se koliko je zapravo priuštivo stanovanje nacionalno pitanje te koliko Europska unija i nema previše mehanizama da intervenira u nacionalne države.
Dodaje i da je dobro što će se u sljedećem proračunu rezervirati sredstva za ovu temu, a već sada je EK državama članicama dala priliku da kohezijske fondove preusmjere na stanovanje.
“Dakle, otvaraju se neke financijske mogućnosti da se države članice bave stanovanjem. Ali, loša strana te medalje jest ta da se Komisija nije usudila uvjetovati to financiranje tako da budemo sigurni da ono ne produbi krizu stanovanja. Naime, ako se sredstva usmjere samo u izgradnju velikog broja privatnih stanova, tada to može samo produbiti krizu stanovanja”, smatra eurozastupnik.
Paneuropska platforma za priuštivo stanovanje
Bosanac nam govori kako će sredstava za stanovanje biti, međutim, pitanje je u što će se oni utrošiti i hoće li na kraju samo dovesti do produbljivanja problema. Komisija ubrzo planira pokrenuti Paneuropsku investicijsku platformu za priuštivo i održivo stanovanje (Pan-European Investment Platform for Affordable and Sustainable Housing) upravo kako bi pojačala ulaganja u stanovanje.
Bosanac dalje pojašnjava kako su tijekom rasprave u planu Komisije španjolski europarlamentarci iz Europske pučke stranke (EPP) zagovarali usmjeravanje u gradnju stambenog prostora. No, Bosanac ne smatra to dobrim smjerom, djelomično i zbog problema kakvi se događaju u Hrvatskoj.
Komisija je, doduše, puno uravnoteženija u svojim stavovima i ne smatra da sve treba ići u smjeru toga da se grade stanovi, dodaje europarlamentarac stranke Možemo!. Ističe kako je Komisija svjesna i činjenice da ima puno praznih stanova, no, bez obzira na to sve, ona ne može državama članicama uvjetovati neke mjere, primjerice, podizanje poreza na prazne nekretnine.
Nedostaje politička volja
Stambeni prostor, govori nam Marčetić, može “služiti različitim potrebama”, ne samo stanovanju. Može služiti za čuvanje kapitala, zbog čega određeni broj vlasnika svoje nekretnine nikada neće staviti na tržište najma. Da bi se ti stanovi stavili na tržište najma, potrebna je politička volja.
Marčetić upozorava da se ne možemo usmjeravati samo prema izgradnji novog stambenog prostora, jer se radi o izrazito dugoročnom projektu, a kriza pogađa ljude sada. Izražava i bojazan da će se, ako se naglasak stavi samo na izgradnju, jako puno financijskih sredstava uložiti u stambeni prostor kojim će se na kraju samo opet spekulirati.
S druge strane, politički i ekonomski nema volje da se primjerice, dignu porezi ili nađe način da se nekretnine koje stoje prazne stave na tržište najma, govori nam arhitektica, već se to često svede samo na nuđenje novčane naknade za iznajmljivanje stanova.
A upravo je to potrebno, politička volja, slažu se naši sugovornici.
Kada govorimo o Hrvatskoj, vladajući su godinama zagovarali tezu će doći do pada cijena ako se izgradi ogroman broj stambenih jedinica, govori nam Bosanac. No, to se nije desilo, novac nije otišao kapilarno, “kao što naš HDZ voli reći, mladim obiteljima koje će si onda moći kupiti stan”. To se neće dogoditi ni sada, ako se sve snage usmjere samo u gradnju novih stambenih jedinca, upozorava Bosanac, “nego će opet veliki igrači uzeti taj novac i iskoristiti ga da zarade na stanovima”.
