Pod povećalom

Hoće li stranci “kupiti” Hrvatsku zbog članstva u OECD-u?

Usvajanjem izmjena koje je predložila Vlada, nekretnine u Hrvatskoj će pod istim uvjetima kao i građani Hrvatske kupovati i državljani iz članica OECD-a.
foto HINA/ Mario STRMOTIĆ/ MS

Izmjene Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kojima se osigurava da državljani i pravne osobe iz država članica Organizacije za ekonomsku suradnju i razvoj (OECD) u stjecanju prava vlasništva nekretnina budu izjednačeni s državljanima Hrvatske, prošli tjedan prošle su prvo čitanje u Saboru. 

Brojne optužbe oporbe mogle su se čuti tijekom rasprave; dio saborskih zastupnika smatra kako će članstvo dovesti do rasta cijena nekretnina te da se izmjenama zakona omogućava rasprodaja Hrvatske strancima. Slične teze, one o rastu cijena kvadrata zbog otvaranja novim tržištima, pojavile su se u pisanju nekoliko portala (1, 2). 

O izmjenama zakona raspravlja se dok je u javnom savjetovanju Nacionalna stambena politika do 2030. godine te u vrijeme kada su na snagu stupile reforme kojima se, od početka ove godine, uvodi porez na nekretnine te se mijenja i visina iznosa paušalnog poreza za apartmane po krevetu.

Stambena kriza, naime, pitanje je koje još uvijek “gori” pod nogama i koje je svake godine sve gore, budući da je Hrvatska dospjela na vrh Europske unije (EU) po rastu cijena nekretnina. Od trećeg kvartala 2023. do trećeg kvartala protekle godine, cijene su narasle za 12 posto, najviše u eurozoni (HRT).

Stranci i dosad kupovali nekretnine

Usvajanjem izmjena koje je predložila Vlada, nekretnine u Hrvatskoj će, pod istim uvjetima kao i svi građani Hrvatske, kupovati i državljani i tvrtke iz zemalja članica OECD-a: Australije, Kanade, Čilea, Kolumbije, Kostarike, Islanda, Izraela, Japana, Južne Koreje, Meksika, Novog Zelanda, Norveške, Švicarske, Velike Britanije, Sjedinjenih Američkih Država te Turske.

Ista prava imati će i državljani zemalja pristupnica Kodeksa o liberalizaciji kretanja kapitala i Kodeksa o liberalizaciji nevidljivih transakciji. Radi se o Argentini, Brazilu, Peruu, Tajlandu i Indoneziji. 

Zbog toga je Klub zastupnika Možemo predložio zaključak kojim se traži da Vlada, povodom otvaranja tržišta državljanima članica OECD-a koje nisu u EU, ujedno i predloži mjere kojima će demotivirati špekulativno ulaganje u nekretninsko tržište, sve kako stanovanje ne bi bilo  nepriuštivo za hrvatske građane. Saborska većina ga je na kraju odbila. 

Za strahove oporbe, prema ministru pravosuđa Damiru Habijanu koji je u Saboru predstavljao izmjene, nema razloga, naročito kada se uzme u obzir da državljani članica OECD-a koji nisu iz Europske unije i tako dosad nisu u velikom broju kupovali nekretnine u Hrvatskoj. U razdoblju od 2013. do 2024. zaprimljeno je svega 1 619 zahtjeva od strane državljana članica OECD-a koji nisu u EU, navode iz Vlade. 

Takvog su mišljenja i sugovornici s kojima je Faktograf popričao. Dubravko Ranilović, vlasnik agencije Kastel nekretnine i predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori, smatra kako članstvo u OECD-u neće znatnije utjecati na cijene nekretnina.

Hrvatska je, navodi, još od devedesetih liberalna po pitanju dopuštanja strancima da steknu vlasništvo, a pritom smo najviše zanimljivi određenoj skupini kupaca.

“To su građani iz onih država iz kojih i dolazi najveći broj turista u Hrvatsku, i onih kojima je Hrvatska prije svega auto-destinacija, pa su tako najveći stjecatelji prije svega Slovenci, Nijemci i Austrijanci. Nije realno za očekivati da će sada bitno porasti potražnja iz prekomorskih država poput Kanade, Australije, Novog Zelanda, Čilea i slično”, kaže Ranilović. 

O davanju suglasnosti za stjecanje prava vlasništva stranih osoba na nekretninama zasad se odlučuje u upravnom postupku. Stranci koji žive van EU i dosad su mogli kupovati nekretnine u Hrvatskoj, ali samo ako su državljani države s kojom postoji uzajamnost za stjecanje prava vlasništva na nekretninama. Dio članica OECD-a, a koje nisu u EU, poput Čilea, Kolumbije, Izraela, Japana, Turske, Republike Koreje i Velike Britanije, takav sporazum već imaju s Hrvatskom. 

U slučaju Australije, uzajamnost postoji uz uvjet stalnog boravka ili dugotrajnog boravišta u Hrvatskoj. Kod Novog Zelanda uzajamnost postoji ako se ne stječe veća vrijednost nekretnine (više od 10 milijuna novozelandskih dolara ili zemljište veće od 5 hektara). 

Utvrđivanje uzajamnosti još je u tijeku za Kostariku i Meksiko, dok je u slučaju SAD-a uzajamnost utvrđena u slučaju 42 savezne države, dok za sedam država vrijedi uvjet stalnog boravka ili dugotrajnog boravišta. 

Ranilović navodi kako će otvaranje tržišta članicama eventualno pojačati interes iz država poput Turske i Južne Koreje, ali da on neće biti toliki da bi mogao snažnije utjecati na tržište. 

Špekulativno ulaganje

Mišljenje da neće doći do prevelikog skoka u cijeni kvadrata dijeli i Goran Jeras, upravitelj Zadruge za etično financiranje.

On naglašava kako je važno da se nekretnine stavljaju u funkciju stanovanja ili konkretne poslovne aktivnosti, odnosno, da ih se ne gleda kao ulaganje. Prema Jerasu, jedan od većih ekonomskih problema koji imamo, a koji se onda reflektirao na društvene probleme, je upravo taj što je u zadnjih 20 godina došlo do financijalizacije tržišta nekretnina. 

“One se ne gledaju kroz svoju svrhu, nego kroz vrijednost po kvadratu, što je onda uzrok neadekvatnog korištenja samih nekretnina, ali i potencijalnih ekonomskih krahova”, kaže Jeras te dodaje kako svakako podržava bilo kakve mjere koje se odnose na destimulaciju špekulativnog ulaganja. 

“Trenutačno kod nas takve mjere ne postoje. Uostalom, ni nema nekih naročito sretnih mjera osim visokog oporezivanja. Budući da smo u EU, ne možemo uvoditi neke dodatne zabrane, ograničenja i slično. Visoki porez jedino može destimulirati takva ulaganja, kao i neka dodatna porezna politika na lokalnoj razini”, kaže Jeras. 

Navodi kako bi, uz visoko oporezivanje, na smanjenje stambene krize trebalo utjecati povećanje fonda nekretnina koji su namijenjeni stanovanju, a koji nisu na tržištu, za što se nada da će postići implementacija Nacionalne strategije stambene politike do 2030. koja je trenutačno u javnom savjetovanju. 

“Bilo da se radi o javnim programima stanogradnje, stavljanju u funkciju praznih stanova ili osnivanju stambenih zadruga, takve politike bi svakako pomogle u regulaciji cijena. Svakako nisu dobre mjere koje idu u smjeru subvencioniranja najma ili subvencioniranja stanovanja bilo kojim privatnim najmodavcima”, kaže Jeras. 

Turistički balon

Kupnja nekretnine za turizam, a ne za stanovanje, specifičnost je hrvatskog tržišta nekretnina koja je dovela do toga da su cijene kvadrata najviše u priobalnim, turističkim županijama, što je pokazala nedavno objavljena analiza Ekonomskog instituta i Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine.

Osim toga, prema istraživanju britanske nekretninske tvrtke 1st Move International, Hrvatska je među deset europskih zemalja u kojima se najviše isplati ulagati u nekretnine. Zbog povoljnih stopa poreza na imovinu, poreza na dohodak od najma kao i bruto dohodak od najma, na toj lisiti zauzima visoko deveto mjesto. 

Jeras navodi kako je turizam u ovom trenutku profitabilan, ali je isto tako i vrlo rizičan.

“Već sad vidimo da u nekim segmentima dolazi do zasićenja kapaciteta. Vrijednosti koje te nekretnine imaju neće se moći zadržati”, kaže. 

Dubravko Ranilović navodi kako su se recesije u nekim europskim državama, poput Njemačke, već sad negativno odrazile na interes i broj kupoprodaja u kojima sudjeluju stranaci pa je tako broj stjecanja nekretnina u prošloj godini pao za sedam posto.

“Isto tako, na globalnom tržištu nekretnina postoji velika ponuda prije svega kuća za odmor po turističkim destinacijama diljem svijeta po puno primamljivijim uvjetima nego što je to slučaj u Hrvatskoj, zato će i dalje najveći interes za nekretnine u Hrvatskoj dolaziti iz nama bliskih europskih država”, kaže Ranilović. 

Dodaje kako će za interes kupnje nekretnina u Hrvatskoj biti presudna gospodarska i sigurnosna situacija u Europi i svijetu pa i cijene nekretnina u Hrvatskoj koje, kaže, već odavno nisu pristupačne. 

Koliko stranaca posjeduje nekretnine u RH?

Prema podacima zemljišnih knjiga, u Hrvatskoj je upisano ukupno 7.889.485 osoba s OIB podatkom. Kako navode iz Vlade, od toga je ukupno upisano četiri posto stranih državljana, uključujući državljane država članica Europske unije, što je oko 316 tisuća.

Međutim, ovdje valja uzeti u obzir kako su hrvatske zemljišne knjige poprilično “nesređene” te kako se u njima nalazi veći broj umrlih osoba. 

U razdoblju od 2013. do 2024. zaprimljeno je 1 619 zahtjeva od strane državljana članica OECD-a, koji nisu iz članica Europske unije, temeljem kojih je izdana suglasnost za stjecanje prava vlasništva nekretnine. 

„To je svega 0,5% od ukupnog broja svih stranih državljana kojima je izdana suglasnost za stjecanje vlasništva nekretnina“, naveo je ministar Habijan.

Ako bismo krenuli od te tvrdnje ministra, ispada da u Hrvatskoj vlasništvo nad nekretninama ima više od 320 tisuća stranih građana.  

Rastom Hrvatske kao turističke destinacije, rastao je i broj transakcija nerezidenata. Dok je 2015. godine, prema podacima Porezne uprave, evidentirano manje od 5 000 transakcija stranca, 2022. godine ta je brojka iznosila 13 000. Tijekom 2023. godine rast je zaustavljen pa je tako zabilježeno kako su stranci napravili nešto više od 12 000 transakcija. Prema podacima koje je portal Forbes dobio od Hrvatske narodne banke (HNB), 2023. godine, stranci su sveukupno napravili oko 9 posto kupoprodajnih transakcija, dok je 2021. i 2022. godine ta brojka prelazila 11 posto (Forbes, Novi list).

Izmjenama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisuju se i određena ograničenja kada je riječ o strancima koji mogu steći pravo vlasništva nad nekretninama u RH. Odredbe se ne odnose na poljoprivredno zemljište, a propisana ograničenja odnose se na mogućnost donošenja mjera opravdanih razlozima javnog morala, javnog poretka ili sigurnosti, zaštite zdravlja, mjera potrebnih za zaštitu osnovnih sigurnosnih interesa kao i mjera potrebnih za ispunjenje obveza vezanih uz očuvanje međunarodnog mira i sigurnosti. 

Prema planovima Vlade, proces ispunjenja kriterija za članstvo u OECD-u  trebao bi biti gotov do kraja ove godine, s ambicijom da se formalno članstvo realizira u narednoj, 2026. godini.

Facebook
WhatsApp

Uočili ste objavu na društvenim mrežama i želite da provjerimo je li točna? Želite nas upozoriti na netočnu ili manipulativnu izjavu političara? Imate prijedloge, pohvale ili kritike? Pišite nam na [email protected] ili nas kontaktirajte putem Twittera ili Facebooka.