U Hrvatskoj se događa prelijevanje zasad neutvrđenog iznosa javnog novca u džepove vlasnika stanova kojima se usprkos zaista nevjerojatnim cijenama iznajmljivanja i porezu na nekretnine nije isplatilo “ustati iz kreveta” da ih ponude podstanarima koji u Hrvatskoj izdvajaju značajan postotak plaće za najam.
Država, podsjetimo, kroz program priuštivog stanovanja jamči vlasnicima praznih nekretnina najam njihovih kuća i stanova po cijenama na tržištu koje je apsolutno podivljalo, kao i kompletnu amortizaciju za vrijeme iznajmljivanja tokom tri do deset godina. Sve je usklađeno s Nacionalnom planom stambene politike donesene prije godinu dana, zaokružene kroz Zakon o priuštivom stanovanju.
Uvjet da im pomogne u “aktivaciji” nekretnina, kako to naziva sam zakon, jest da su te nekretnine prazne godinama. Točnije, barem dvije godine.
Sredinom veljače, Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) prikupila je ponude za ukupno devetstotinjak stanova za posredovanje u najmu. Mjesec dana kasnije konačno se doznalo u kojim se gradovima nalaze ti stanovi, koliko je ponuđenih stanova u vlasništvu privatnih, a koliko u vlasništvu pravnih osoba. Među njima, kako doznajemo iz APN-a, postoje i vlasnici koji su godinama držali praznima i po četiri nekretnine.
“Od ukupnog broja zaprimljenih zahtjeva, 35 podnositelja podnijelo je zahtjeve koji su sadržavali dvije ili više nekretnina. Od toga, 31 je fizička osoba, a 4 su pravne osobe. Od tih 35 podnositelja, njih 22 predalo je zahtjeve za po dvije nekretnine, devet je podnositelja predalo zahtjeve za po tri nekretnine, dok su četiri podnositelja predali zahtjev za po 4 nekretnine“, navode iz APN-a.
Od ukupnog broja zaprimljenih zahtjeva 21 stan je u vlasništvu pravnih osoba. Zahtjev je podnijelo ukupno 12 pravnih soba, a među njima su bile četiri s ukupno 13 nekretnina. Jedna od tih pravnih osoba, navodi APN, podnijela je zahtjev za 4 nekretnine, a preostale 3 pravne osobe podnijele su zahtjeve za po 3 nekretnine.
Koliko će biti plaćeni po kvadratu, ovisi o medijalnim cijenama koje se u Zagrebu penju do 15-ak eura po kvadratu. Najveći ponuđeni stan je smješten upravo u Zagrebu, i ima 203,96 m², tako da bi vlasnik ovisno o lokaciji mogao utržiti između dvije i tri tisuće eura mjesečno za njega. Na rok od deset godina, taj iznos bi premašio četvrt milijuna eura.
Logika dijela zakona o najmu
Ministarstvo u objašnjenju ove mjere poziva se na Ekonomski institut iz Zagreba, koji je utvrdio da u RH postoji nedostatak od 236.731 stambene jedinice. Do sličnih brojki došli su 2024. godine i PricewaterhouseCoopers (nedostatak od 286.005) i Međunarodni monetarni fond (232.750). Iz tih analiza proizlazi i da se 40 posto stambenog fonda (958.000) koristi u nestambene svrhe.
“Od tog broja, prema popisu stanovništva iz 2021. godine, Državni zavod za statistiku je objavio da u RH postoji 595.280 stambenih nekretnina koje se ne koriste (25 % stambenog fonda) što je potvrđeno i od strane Hrvatske elektroprivrede d.d. s podacima o potrošnji električne energije u stambenim jedinicama po gradovima. Prema svakom popisu stanovništva taj broj je rastao za oko 200.000. Pretežiti dio tih stambenih jedinica se nalazi u privatnom vlasništvu”, samo su neki od šokantnih podataka koje se navode u objašnjenju Zakona.
Svjedoče o rezultatima desetljećâ nakaradne stambene politike u Hrvatskoj. Poticanje građevinskog sektora i bankarskih kredita evidentno je dovela do gomilanja nekretnina u ruke čijim se glavama ne isplati ustati iz kreveta da ih iznajme ili ponude za prodaju po normalnoj cijeni. U Hrvatskoj je, naime, normalizirano da se po omjeru plaće i stanarine mjeri sa švicarskim Zürichom i da debelo premaše Tokio.
Tko su vlasnici?
Prosječna stanarina u Zagrebu lani je iznosila od 55 posto prosječne neto plaće do 65 posto u Splitu. Oglasnici trenutno prosjek smještaju na 15 eura po kvadratu u Zagrebu i 16 eura u Splitu. Medijalne cijene su nešto povoljnije, međutim, manji stanovi u prosjeku su i skuplji po kvadratu, tako da stalna nestašica stanova u većim gradovima veliki broj podstanara ostavlja na nemilost i pretjerivanje tržišta. Dojam je, dakle, da oko 600 tisuća nekretnina u Hrvatskoj pripada osobama i tvrtkama kojima se isplati plaćati režije ili ih isključiti, kao i propustiti iznos stanarine upola manjeg broja ljudi kojima su one potrebne.
Vlada će to formulirati drugačije. Veliki broj višegodišnje praznih stambenih jedinica tumači postojanjem tri skupine vlasnika stanova. Prvi su vlasnici koji čuvaju stanove kao štednju ili za svoje nasljednike, bez interesa za aktiviranjem takvih stanova. Drugi su vlasnici koji ne žele aktivirati svoje stanove zbog osjećaja pravne nesigurnosti prema najmoprimcima. Treći su vlasnici koji bi za aktiviranje svojih stanova trebali uložiti određena sredstva kako bi ih doveli u uporabivo stanje, a ne mogu osigurati ta sredstva. Smatraju i da se druga i treća skupina nadopunjuje.
“Sve tri skupine vlasnika praznih stanova posjeduju snažne motivatore koji usprkos visokim cijenama najma ne aktiviraju svoje nekretnine kroz višegodišnje razdoblje”, piše Vlada.
Samo 700 eura za 50-ak kvadrata u Zagrebu, daleko od centra
Zato je Vlada, odnosno Agencija, odlučila biti ta koja će na sebe preuzeti trošak i vrijeme potrebno za upravljanje tim nekretninama. Daju primjer medijalnih cijena na hipotetskom stanu od 52 kvadrata za koji je država spremna platiti 700 eura vlasniku nekretnine.
Što se tiče same lokacije, kvart je idealan za podstanare koji vole duboki zapad grada, kao i blizinu kockastih čudovišta Jankomira i njiva.
Stan u Zagrebu, katastarska općina Stenjevec jug, 52 m2, željeno razdoblje najma: 4 godine
Cijena kvadratnog metra: 13,20 eura/m2
Izračun:
13,20 (eura) x 52 (m2)= 686,40 eura (mjesečno)
686,40 eura x 12 (mjeseci)= 8.236,80 eura (godišnje)
8.236,80 eura x 4 (godine)= 32.947,20 eura
60% od 32.947,20 eura= 19.768,32
Dakle, mjera bi – uz goleme proračunske troškove – mogla samo betonirati aktualne cijene najma u Zagrebu. Ovaj program je zato izrazito problematičan, navodi udruga Pravo na grad. Osim što podrazumijeva slijevanje znatnih količina javnog novca privatnim vlasnicima stanova praznih dulje od dvije godine, njima se nudi financijski povoljan i niskorizičan aranžman:
“[V]išegodišnji ugovori s APN-om (u trajanju od tri do deset godina), zajamčena isplata najamnine u visini tržišnog iznosa te potpuna amortizacija troškova i rizika koji inače prate najam, uključujući odnos s najmoprimcima. Time ne samo da se ne destimulira gomilanje nekretnina, nego se ono pretvara u još sigurniji i isplativiji poslovni model nego do sada — sada uz aktivnu podršku države. Dapače, pogoduje se upravo onim vlasnicima čije su nekretnine prazne godinama, bez da se zapita zašto su one u stvari prazne”, nabrojali su. Država ovako samo vlasnike nagrađuje za dugogodišnje pasivno držanje stana izvan njegove društvene funkcije.
Potencijalni gutač prihoda od drugih programa
“Posebno je problematično što financiranje ovog, za državu izrazito skupog modela, ni na koji način nije odvojeno od revolving fonda za gradnju i upravljanje javnim stanovima za priuštivi najam. To znači da će se svi prihodi koje država potencijalno može ostvariti upravljanjem postojećim i budućim javnim stambenim fondom, umjesto u njegovu izgradnju i širenje, prelijevati u ovu kratkoročnu ‘vatrogasnu’ mjeru”, piše Pravo na grad.
Na taj način, takve mjere, čak i ako poluče određene kratkoročne rezultate, ne mogu se smatrati uspješnima jer će kontinuirano gušiti razvoj stvarnog, sustavnog rješenja — tj. stvaranja javnog stambenog fonda koji danas iznosi zanemarivih dva posto čitavog stambenog fonda.
Kako izmamiti stan na tržište
Bolja varijanta, predlaže udruga, bila bi mobilizacija praznih stanova kroz regulatorne mehanizme, primjerice zakonsku obvezu stavljanja u funkciju, kao i adekvatno, progresivno oporezivanje u javnom interesu.
Nadalje, APN direktno oglašava sigurnost za najmodavca, jer preuzima sve “rizike”. A to čine umjesto stvaranja i provođenja zakonskog okvira koji bi svim najmodavcima i podstanarima jamčio sigurnost najamnih odnosa. To bi zasigurno puno više utjecalo na povećanje broja aktiviranih praznih nekretnina. Ali ne – Ministarstvo radije priznaje i potvrđuje sve nedostatke postojećeg sustava koje u stvari niti ne pokušava ispraviti.
Da nam je potrebnije osiguranje i regulacija statusa podstanara na barem dvije godine, osim kada vlasniku opravdano zatreba nekretnina, kao i progresivno oporezivanje, smatra i Tamara Bjažić Klarin. Ona je glavna istraživačica projekta o pravu na stanovanje u Jugoslaviji između 1945. i 1991., koji se uz financijsku potporu Europskog istraživačkog vijeća ERC Consolidator Grant provodi u sklopu programa Obzor Europa.
Cijena najma će pasti kad se poveća ponuda, a ona je sada manja od potražnje, navodi ona, a tržište stagnira jer su cijene definitivno postale previsoke. Zato bi porez trebao biti koncipiran da izmami više nekretnina u smjeru ponude, tj. da je posjedovanje svake sljedeće nekretnine skuplje od posjedovanja prethodne.
“Progresivan porez na nekretnine odnosio bi se na stanove i kuće koje ne koristiš za osnovno stanovanje.”, navodi Bjažić Karin.
“I, naravno, trebao bi nam i zakon o porijeklu imovine”, kaže nam. U Hrvatskoj je početkom 1990. godine, ali i simultano u drugim zemljama bivše Jugoslavije, ukinut Zakon o ispitivanju porijekla imovine i oduzimanju nezakonito stečene imovine. Već 36 godina velika većina građana sanja o njegovom povratku, ali se u političkoj areni uredno odbacuje svaki oblik njegovog oživljavanje te se predstavlja kao najmanje moguća od svih opcija za postizanje pravednije raspodjele bogatstva u hrvatskom društvu.
Druge mjere
Bjažić Klarin pozdravlja i regulaciju stambenog zadrugarstva, pogotovo u smislu da se zadrugama pomogne osigurati zemljište. Također smatra da je kod nas promjena nekretnina u skladu s potrebama i mogućnostima otežana, a morale bi postojati mogućnosti i za zajednice za mlade i za stare sugrađane. Gradovi bi morali imati stambene fondove za trajni, priuštivi najam.
Dobro je, kaže nam, da se o priuštivom stanovanju uopće počelo javno razmišljati iako je razina debate niska. To je neodvojivo od desetljeća rastakanja stambenih politika i marginalizacije strukovnih autoriteta. Ne vjeruje da se sklop mjera vlade danas može uspoređivati s periodom koji istražuje. I razlog tome nije što je Jugoslavija između 1945. i 1991. godine radila ili izmislila ništa vanzemaljsko. Naprotiv, samo je primjenjivala modele kojima se pitanje stanovanja rješavalo do tada na čitavom europskom prostoru.
“No, tada je postojala ozbiljna politička ambicija, konkretni petogodišnji planovi. Firme su gradile s minimalnim plusevima. Stan je shvaćen kao osnovna egzistencijalna potreba i da kao takav ne može biti predmet spekulacije i trgovine. Danas smo tu gdje jesmo. Kvadrat je 4000, a vi uz puno sreće radite za 2000 eura”, kazala je.
Stanovanje u Europi nije shvaćen kao pravo
No, zašto bi Hrvatska iskreno pristupila okončanju nesigurnosti i eksploataciji ljudi bez obiteljskog zaleđa, ako to ne radi ni Europska unija? Javna rasprava o europskom zakonu o priuštivom stanovanju se ovih dana privodi kraju, a izvješće o temi koje su sastavila HDZ-ova politička braća iz Europske pučke stranke, dakako uz pomoć ekstremne desnice u Europskom parlamentu, odbija stanovanje tretirati kao temeljno ljudsko pravo. Oporba, kojoj pripadaju i Možemovac Gordan Bosanac te SDP-ov Marko Vešligaj, tražila je da se to regulira putem amandmana, ali nije prošlo.
“To je veliki problem za budući razvoj i provedbu stambenih politika, jer time slabimo mogućnost javnog djelovanja u tom području. Europska pučka stranka se protivila takvoj definiciji, dok se istodobno u izvješću više puta spominje pravo na privatno vlasništvo, što jasno pokazuje problematičan politički smjer dokumenta”, izjavio je Vešligaj.
Pravo na privatno vlasništvo ne samo da je neupitno, već je i “nepropitljivo”. Izvješće, naime, ne prepoznaje ni potrebu jače kontrole pranja novca pri ulaganju u stanovanje, što je posebno važno za Hrvatsku. Vešligaj podsjeća da se čak 70 posto nekretnina u Hrvatskoj kupuje gotovinom, dok se istodobno ne zna otkud taj novac dolazi. Štoviše, dokument nije uvršten ni u registar transparentnosti, tako da javnost ne zna i neće znati koje su organizacije utjecale na to da stanovanje bude motor zgrtanja imovine, a ne zadovoljenja potreba.
U takvim okolnostima, iznad stotina tisuća ljudi s neriješenim stambenim pitanjem u Hrvatskoj stajat će ljudi koji imaju stotine tisuće eura spremne za kupovinu stana, kao i oni kojima se usprkos cijenama na tržištu ne da pregovarati s plebsom o stanarinama, čak ni kada imaju po četiri prazne nekretnine. A država će im pomagati s viškom stambenog fonda, o javnom trošku.
